Off-Market · Deutschland · International
Die besten Immobilien stehen nie im Internet.
Villen, Anwesen und Sonderimmobilien wechseln im oberen Segment diskret den Eigentümer — ohne Anzeige, ohne Portal, ohne Publikum. Genau so arbeiten wir.
Warum das hier anders ist
Sichtbarkeit ist im oberen Segment kein Vorteil. Sie ist ein Preis.
Eine Villa, die monatelang mit Preis im Netz steht, verliert — messbar.
Portale zeigen jedem Interessenten, wie lange ein Objekt schon steht. Nach sechs Monaten gilt es als schwer verkäuflich, und jede Verhandlung beginnt von unten. Dazu kommen Neugierige, Besichtigungstourismus — und ein Umfeld, das vom Verkauf erfährt, bevor er vollzogen ist.
Der echte Käuferkreis für ein Objekt ab einer Million ist klein. Er lässt sich direkt ansprechen — über eine gepflegte, geprüfte Vormerkliste, nach Verschwiegenheitserklärung. Öffentlichkeit bringt bei diesen Immobilien keine Käufer. Nur Zuschauer.
Kostenfrei und vertraulich
Was ist Ihre Immobilie wert?
Vier Fragen, etwa vier Minuten. Sie erhalten eine fundierte Einschätzung mit Herleitung — keine Rechnerzahl, sondern die Einordnung eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen.
Eine Adresse brauchen wir dafür nicht. Ort oder Landkreis genügen.
Um welche Art von Immobilie geht es?
Die Art der Immobilie bestimmt Bewertungsverfahren und Käuferkreis.
Die Eckdaten Ihrer Immobilie
Schätzungen genügen. Eine Adresse brauchen wir an dieser Stelle nicht.
Was ist der Anlass?
Das bestimmt, wie schnell und wie diskret vorgegangen wird.
Wohin dürfen wir die Einschätzung senden?
Sie erhalten zuerst eine E-Mail zur Bestätigung. Erst danach melden wir uns.
Sie erhalten zuerst eine E-Mail mit einem Bestätigungslink. Ohne diese Bestätigung melden wir uns nicht — das schreibt das Datenschutzrecht so vor.
Fast geschafft
Wir haben Ihnen eine E-Mail geschickt. Bitte bestätigen Sie darin den Link — erst danach dürfen wir Ihnen antworten. Schauen Sie notfalls im Spam-Ordner nach.
Einblick
Aktuelle Mandate — so viel dürfen wir zeigen
Unsere Objekte erscheinen nicht öffentlich. Was wir nennen können, sind Umrisse — alles Weitere erfahren vorgemerkte Käufer nach Verschwiegenheitserklärung.
Südwestpfalz
Gesicherte Villa mit parkartigem Grundstück
Repräsentatives Anwesen auf parkartigem, uneinsehbarem Grundstück, mit Panikraum — Sicherheit und Schutz auf höchstem Niveau. Flächen, Energieangaben und Bilder erhalten vorgemerkte Käufer nach persönlichem Gespräch.
Grand Est, Frankreich
Reitsportanlage internationalen Formats
Weitläufige Sportanlage mit Wohnhäusern, Hallen und Gastronomie — grenznah zur Pfalz. Vermarktung über unseren Fachbereich
Ihr Objekt
Diese Karte bleibt bewusst frei
Wenn wir Ihr Mandat übernehmen, steht hier — nichts. Genau das ist das Angebot.
by Immobilien4you · Est. 2001
Ihr Ansprechpartner
Das bekommen Sie im vertraulichen Beratungsgespräch:
- Zertifizierte Werteinschätzung Ihrer Immobilie — vom DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, nicht vom Online-Rechner
- Ihr Diskretions-Fahrplan: verkaufen, ohne dass Nachbarn, Geschäftspartner oder das Internet davon erfahren
- Zugriff auf vorgemerkte, geprüfte Käufer — bevor irgendetwas veröffentlicht wird
- Eine klare Aussage, ob wir Ihr Mandat übernehmen — wir übernehmen nicht jedes
Ihr Risiko: keines. 0 € bis zum notariellen Kaufvertrag. Im Gespräch wird nichts unterschrieben — Sie entscheiden danach.
Frank Neumann · Inhaber, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger
Vertraulich · unverbindlich · 06372 80 34 700
Vom Erstgespräch bis zum Kaufpreis
Wie ein diskreter Verkauf bei uns abläuft
Zehn Schritte. Der wichtigste ist der dritte — dort entscheidet sich, ob ein Verkauf später glattgeht oder im Notartermin scheitert.
Vertrauliches Erstgespräch
Ein Telefonat, in dem wir zuhören: Was ist die Immobilie, was ist der Anlass, wie eilig ist es und wer muss mitentscheiden. Verschwiegenheit gilt ab diesem Moment.
Ortstermin
Wir sehen uns das Objekt an — Substanz, Ausstattung, Grundstück, Umfeld. Ein Wert ohne Ortstermin ist eine Vermutung.
Unterlagenprüfung
Grundbuch, Baugenehmigungen, Erbbau- oder Wegerechte, Denkmalauflagen, Energieausweis. Hier entscheidet sich, ob ein Verkauf später glatt läuft.
Wertermittlung
Bewertung durch den zertifizierten Sachverständigen, begründet und schriftlich. Sie erhalten eine Zahl mit Herleitung, keine Behauptung.
Strategie
Vollständig diskret oder mit begrenzter Sichtbarkeit, national oder international. Wir empfehlen, Sie entscheiden.
Aufbereitung
Hochwertige Aufnahmen, Grundrisse, Exposé in Deutsch und Englisch — ohne Adresse, ohne Angaben, die Rückschlüsse zulassen.
Gezielte Ansprache
Nur vorgemerkte, geprüfte Käufer. Verschwiegenheitserklärung vor dem Exposé, keine Anzeige, kein Portal.
Besichtigungen
Einzeln, nach Absprache, ohne Publikumsverkehr. Sie erfahren nach jedem Termin, was gesagt wurde.
Verhandlung
Preis, Inventar, Übergabezeitpunkt, Zahlungsweg. Im oberen Segment ist der Preis selten der schwierigste Punkt.
Abwicklung
Notarvorbereitung, Finanzierungsbestätigung, Übergabeprotokoll. Bis der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist.
Wertermittlung
Sechs Dinge, die den Preis machen
Lage und Umfeld
Mikrolage, Blick, Nachbarschaft, Erreichbarkeit. Im oberen Segment entscheidet die Lage nicht über zehn Prozent, sondern über das Doppelte.
Substanz und Ausstattung
Bauqualität, Haustechnik, energetischer Stand, Materialien. Käufer in dieser Klasse bringen Gutachter mit — Substanz lässt sich nicht inszenieren.
Grundstück
Größe, Zuschnitt, Uneinsehbarkeit, Erweiterungsmöglichkeit. Uneinsehbarkeit ist im Luxussegment ein eigener Wertfaktor.
Rechtslage
Baugenehmigungen, Denkmalauflagen, Wegerechte, Erbbau, Altlasten. Der häufigste Grund für geplatzte Verkäufe — und der am leichtesten vermeidbare.
Diskretionsfähigkeit
Lässt sich das Objekt verkaufen, ohne dass es die Straße erfährt? Je bekannter das Haus, desto wichtiger die stille Vermarktung.
Käuferkreis
Wer kommt realistisch in Frage — regional, national, international? Der wahrscheinliche Käufer bestimmt, welcher Wert am Markt trägt.
Was Eigentümer sagen
5,0 von 5 Sternen bei Google
22 Bewertungen für Immobilien4you — das Haus, zu dem dieser Fachbereich gehört. Die Stimmen stammen aus dem gesamten Immobiliengeschäft. Bei Google ansehen
Eine 100%ige Weiterempfehlung wenn es um wahrlich anspruchsvolle Premiumimmobilien geht! Die Beratung sowie die Profession von diesem Maklerbüro ist absolut erwähnenswert.
Herr Neumann und sein Team standen uns stets freundlich und kompetent zur Seite. Sie waren immer für uns erreichbar und konnten offene Fragen umgehend klären. Absolut empfehlenswert.
Sehr freundlicher und professioneller Immobilienmakler. Er unterstützt von Anfang bis Ende und gibt viele nützliche Informationen. Der Kaufprozess ging schnell, stressfrei und sehr einfach über die Bühne.
Frank und Kirsten haben unsere Erwartungen weit übertroffen. Sie haben uns während des gesamten Kaufprozesses tatkräftig unterstützt und helfen uns auch weiterhin.
Was eine andere Firma in 8 Monaten nicht fertigbrachte, hat Immobilien4you innerhalb weniger Tage geschafft: Neuvermietung nach 2 Besichtigungsterminen. Sehr professionelles und engagiertes Team.
Bevor Sie entscheiden
Was Sie über den Verkauf im oberen Segment wissen sollten
Der Käuferkreis ist klein — und das ist die eigentliche Aufgabe
Ein Einfamilienhaus in guter Lage hat hunderte mögliche Käufer. Eine Villa ab anderthalb Millionen hat vielleicht ein Dutzend — Unternehmer aus der Region, Rückkehrer aus dem Ausland, internationale Käufer mit Bezug zum Standort. Diese Käufer lesen nicht jeden Tag Portale. Sie werden gefunden, nicht gewartet: über Vormerklisten, über Empfehlungen, über direkte Ansprache. Deshalb ist die Frage „Wo inserieren Sie?" bei diesen Objekten die falsche — die richtige lautet: „Wen kennen Sie, und wie sprechen Sie ihn an, ohne dass es die ganze Straße erfährt?"
Warum die Rechtslage über den Verkauf entscheidet
Baugenehmigungen, Denkmalauflagen, Wegerechte, Erbbau, nicht genehmigte An- und Umbauten: Käufer in diesem Segment bringen Anwälte und Gutachter mit, und ihre Banken prüfen genauer als jede Behörde. Eine ungeklärte Rechtslage platzt selten im ersten Gespräch — sie platzt im Notartermin, wenn Monate investiert sind. Deshalb klären wir diese Punkte, bevor das erste Exposé das Haus verlässt.
Mehr dazu in den häufigen Fragen
Der Preis ist eine Rechnung, keine Meinung
Oberhalb der Million versagt der Vergleichswert — es gibt zu wenige vergleichbare Verkäufe. Der erzielbare Preis entsteht aus Substanz, Lage, Grundstück und dem wahrscheinlichen Käufer: Ein internationaler Interessent rechnet anders als ein regionaler Unternehmer. Wer den Angebotspreis auf den falschen Käufertyp baut, verbrennt Zeit — und ein Objekt, das zwei Jahre sichtbar im Markt steht, wird am Ende unter dem Wert verkauft, den es am Anfang gehabt hätte.
Die drei Verfahren im Einzelnen
Internationale Käufer gehören bei uns zum Markt, nicht zur Deko
Wir arbeiten dreisprachig und führen internationale Interessenten in der Vormerkliste — vom US-Umfeld der Region Kaiserslautern/Ramstein bis zu Käufern aus dem französischsprachigen Raum. Für Objekte in Frankreich begleiten wir den Weg über den Notaire, das SAFER-Vorkaufsrecht und den französischen Energieausweis DPE bis zum Acte authentique.
Was Diskretion praktisch bedeutet
Keine Anzeige, keine Adresse, keine erkennbaren Bilder im offenen Netz. Ansprache ausschließlich vorgemerkter Käufer nach Verschwiegenheitserklärung, Besichtigungen einzeln und nach Absprache. Es dauert länger als ein lauter Verkauf — dafür bleibt Ihr Umfeld ruhig, der Verhandlungsspielraum erhalten und die Immobilie war nie „verbrannt", weil sie nie öffentlich stand.
Häufige Fragen
Was Eigentümer wirklich fragen
Die Antworten, die kein Portal gibt — weil dort niemand vom Verkauf ohne Öffentlichkeit lebt.
Weil Sichtbarkeit bei diesen Objekten Wert vernichtet. Eine Villa, die monatelang mit Preis im Netz steht, gilt als schwer verkäuflich — jeder spätere Interessent verhandelt vom ersten Tag an nach unten. Dazu kommen Neugierige, Nachbarn und Besichtigungstouristen. Der Käuferkreis für ein Objekt ab einer Million ist klein und lässt sich direkt ansprechen. Öffentlichkeit bringt bei diesen Immobilien keine Käufer, nur Zuschauer.
Ihre Immobilie erscheint nirgends. Wir bewerten sie, bereiten die Unterlagen auf und sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Kaufinteressenten an — nach unterschriebener Verschwiegenheitserklärung. Erst dann erfährt jemand, um welches Objekt es geht. Besichtigungen finden einzeln und nach Absprache statt. Ihre Nachbarn erfahren vom Verkauf, wenn der neue Eigentümer einzieht — vorher nicht.
Oberhalb von etwa einer Million trägt der Vergleichswert immer weniger — es gibt schlicht zu wenige vergleichbare Verkäufe. Der Wert entsteht aus Substanz, Lage, Grundstück und der Frage, wer als Käufer realistisch in Frage kommt. Ein internationaler Käufer rechnet anders als ein regionaler Unternehmer. Wir ermitteln den Wert als zertifizierter Sachverständiger nach den anerkannten Verfahren und sagen Ihnen, welche Zahl am Markt trägt — mit Herleitung, nicht als Behauptung.
Aus einer gepflegten Vormerkliste: Unternehmer und Privatkäufer aus der Region, Rückkehrer aus dem Ausland, internationale Käufer — darunter US-Angehörige im Raum Kaiserslautern/Ramstein und Interessenten aus dem französischsprachigen Raum. Jedes Profil wird vor der ersten Objektinformation auf Ernsthaftigkeit und Finanzierbarkeit geprüft. Die Liste wächst über unsere Fachportale und Empfehlungen — nicht über Massenanzeigen.
Nein. Beim Off-Market-Verkauf gibt es keine Anzeige, also auch keinen öffentlichen Preis. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG (Energieausweis) gelten für Immobilienanzeigen — wo keine Anzeige ist, entsteht diese Pflicht nicht. Im Exposé für geprüfte Interessenten stehen selbstverständlich alle Pflichtangaben vollständig und korrekt.
Länger als ein lauter — und das ist der Preis der Diskretion. Realistisch sind sechs bis achtzehn Monate, je nach Objekt und Preisvorstellung. Dafür bleibt Ihr Umfeld ruhig, der Verhandlungsspielraum erhalten und die Immobilie „frisch": Sie war nie verbrannt, weil sie nie öffentlich stand.
Die erste Einschätzung über dieses Formular ist kostenfrei und unverbindlich — eine fundierte Markteinschätzung vom Sachverständigen, kein Rechnerergebnis. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, etwa für Erbauseinandersetzung, Gericht oder Finanzamt, erstellen wir gesondert und nach Aufwand.
Zwei Dinge. Erstens: Die Bewertung kommt bei uns von einem zertifizierten Sachverständigen — im Maklergeschäft die Ausnahme. Zweitens: Bei uns verhandeln Sie mit dem Inhaber, nicht mit einem wechselnden Gebietsleiter. Wir übernehmen wenige Mandate und begleiten sie persönlich, bis der Kaufpreis auf dem Konto ist.
Der erste Schritt
Sie wissen, was Ihr Haus kann.
Wir sagen Ihnen, was es wert ist.
Ein Gespräch verpflichtet zu nichts. Es klärt nur, ob und wann ein Verkauf für Sie überhaupt sinnvoll ist — und es bleibt unter uns.